第44周楼市数据出炉 二手房成交同比转正 现房销售细则密集落地

2026-11-04 11:37:13

中指研究院第44周（10月25日至10月31日）的数据，勾勒出近期楼市的两条线。一条是新房，30城新房成交面积216万平方米，环比增长25.2%，但同比下降15.0%，环比在回暖、同比仍承压。另一条是二手房，20城二手房成交30622套，环比下降5.3%，同比增长8.0%，同比由负转正，是这周数据里比较显眼的变化，也是市场讨论较多的信号。

分城市能级看，一线城市新房成交60万平方米，环比增长12.1%，同比增长17.9%，其中上海新房成交环比增长35.5%、同比增长59.2%，环比增幅在一线城市里排首位。二手房方面，一线城市成交10993套，环比微降2.5%，同比增长4.4%，上海同样是唯一环比增长的一线城市，二手房成交环比增长6.5%、同比增长20.2%。二线代表城市新房成交117万平方米，环比增长25.0%，同比下降24.6%，武汉、宁波等第44周成交环比增长均超30%；二手房成交15220套，环比下降9.3%，但同比增长12.6%，苏州、南京、南宁当周成交环比均增长。三四线代表城市新房成交38万平方米，环比增长54.5%，同比下降19.1%；二手房成交4409套，环比增长2.9%，同比增长2.2%。

土地端，第44周300城住宅用地成交规划建面2512万平方米，土地出让金1072亿元，其中一线城市宅地出让金9亿元，二线370亿元，三四线约694亿元。另一份中银证券的周报口径略有不同，47城新房成交面积271.2万平方米，环比上升9.9%，同比下降26.1%，同比降幅较上一周收窄8.6个百分点；一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为12.2%、12.3%、6.1%，同比增速分别为0.3%、-21.6%、-39.1%，一线同比增速提升14.6个百分点。23城二手房成交面积253.2万平方米，环比降4.4%，同比上升11.1%，二线城市二手房同比涨幅扩大10.2个百分点。

库存方面，截至第44周末，13城新房库存面积7239.0万平方米，同比降10.4%，去化周期19.0个月，环比下降0.4个月、同比下降1.7个月；一、二、三四线城市新房库存去化周期分别为15.1、18.1、68.3个月，三四线去化压力仍明显偏高。

政策层面有两条清晰的主线。一条是现房销售，15城现房销售细则密集落地，长沙、西安、成都等地明确新出让项目优先现房销售，把所见即所得往前推了一步。另一条是存量盘活与城市更新，自然资源部办公厅印发不动产登记服务支撑存量盘活城市更新典型案例第一批，首批六地探索打通存量产权堵点；合肥、成都等核心城市相继印发贯彻落实商品住房销售制度改革的实施意见；西安启动危旧住房自主更新、原拆原建试点，厦门引入国开行政策性资金支持城市更新；新疆、湖南完善存量盘活政策，重庆、广西等地发放购房补贴。

把两组数据放在一起看，一线城市的修复明显快于二线和三四线，上海在新房和二手房两端都跑出环比、同比双增，而多数二三线城市同比仍处在负值区间，三四线库存去化周期还高达68.3个月，城市之间的分化并没有因为环比回暖而收窄。这种分化也解释了为什么政策要需求端与供给端同时出手，单靠一端很难把整体预期拉平。二手房同比转正释放的是边际改善信号，但能不能延续，还要看后续收入预期和信贷环境的配合。

有机构观点认为，政策重心正从需求端刺激转向供给端重塑；也有研报认为，公积金利率下调等后续宽松仍有空间。需要说明的是，以上只是机构对市场的观察和判断，不构成对房价涨跌的预测，购房决策仍要结合自身情况和当地具体政策，量力而行。