10月百城房价出炉 新房微涨二手继续跌 深圳守住正增长

2026-11-02 13:34:33

中指研究院11月1日公布的数据给10月楼市画了一张分叉的画像。百城新建住宅均价17316元每平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.02%。在纳入统计的城市里，32个环比上涨，61个下跌，7个持平。新建住宅的上涨，仍然主要靠高价盘入市带动，这并不是一个全面回暖的信号。

分能级看，一线新建住宅环比上涨0.41%，其中北京涨0.30%、上海涨0.53%、广州涨0.17%、深圳涨0.01%，同比则上涨5.08%。二线环比上涨0.13%，同比上涨1.68%。三四线代表城市环比下跌0.10%，同比下跌2.01%。这条线很清楚地说明，新房价格的支撑力集中在大城市，越往下能级，压力越明显。

二手住宅的情况恰好相反。10月百城二手住宅均价12376元每平方米，环比下跌0.61%，跌幅比上月扩大了0.01个百分点，同比下跌6.72%。100个城市里，只有1个环比上涨，98个下跌，1个持平。分能级看，一线二手环比下跌0.53%，二线下跌0.72%，三四线下跌0.54%。二手房靠降价换量，已经是多数城市正在发生的事实。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析，10月重点城市二手房热度延续，成交量同比增长，但价格调整仍在持续。购房贷款贴息政策有助于降低购房成本，叠加年底推盘促销，对新房成交有一定支撑，不过整体仍延续筑底态势。企业研究总监刘水则提到，10月300城宅地成交规划建面和土地出让金同比增幅都比较大，受9月供地放量影响，但平均溢价率只有1.4%，土地市场热度仍在低位，成交主要集中在三四线城市。

深圳的表现值得一提。10月一二手住宅合计成交6957套，环比回落1.3%，但同比实现正增长1.6%。据乐有家门店数据，10月一手住宅签约量同比涨43%、环比降17%，二手签约量同比涨23%、环比降8%。当月一二手签约量是近7年同期第二高，仅次于2024年10月。深圳”银十”总算守住了正增长。

从成交结构看，深圳300万元以下总价段成交占比连续两个月站稳31%以上，300万到500万占比31.3%，环比提升1.3个百分点，而1500万元以上占比下跌了0.5个百分点。这说明当下的成交主力是刚需和改善型中低价段，高端端的市场相对冷清。

制度改革方面，10月商品住房销售制度改革进入细则密集落地期。天津、杭州、深圳、宁波、苏州、合肥、成都等城市陆续出台实施意见。深圳、天津、杭州、东莞优化了住房公积金政策，其中杭州把多孩家庭公积金贷款额度上浮比例从50%提高到60%，贷款额度上限提高到324万元。这些动作，都在试图给刚需和换房群体减轻一点压力。

新房靠高价盘撑着、二手靠降价换量，这条分叉短期内恐怕还会延续。对打算上车的普通人来说，刚需总价段的成交占比走稳，反倒是一个比均价数字更值得关注的信号。当低价段成交站稳了，说明真实居住需求还在，市场的底部也就没那么虚空。

把新房和二手房放在一起看，10月的数据其实讲了一个关于预期的故事。新房靠高价盘撑住均价，说明核心城市的核心地段依然有人愿意买单；二手靠降价换量，说明业主在主动让利换取流动性。两种价格信号叠加，勾勒出的是一个还在寻找底部的市场，而不是已经掉头向上的市场。

对刚需家庭来说，深圳的数据提供了一个参考。低价段成交占比连续站稳三成以上，说明真正自住的需求并没有离场。在筑底阶段，比起追逐均价涨跌，盯住自己目标总价段的成交活跃度，往往更能看清出手时机。