换购住房个税退税政策延续 2026年起两年窗口期这样办

2026-10-27 13:23:27

财政部、国家税务总局与住房城乡建设部在 2026 年 1 月 14 日联合发布了 2026 年第 3 号公告，决定延续实施支持居民换购住房的个人所得税政策。这项政策面向有换房需求的普通家庭，通过退税方式减轻买卖住房过程中的个税负担，政策执行期为 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，整体窗口跨度约为两年。把一项阶段性优惠继续延后，给打算卖旧买新的家庭留下了更为从容的安排空间。

政策的具体内容是，纳税人出售自有住房之后，如果在现住房出售后的一年之内于市场上重新购买住房，那么其出售现住房时已经缴纳的个人所得税，可以获得退税优惠。一年时间窗口的设置，要求卖房与买房在时间上保持紧凑衔接，既给家庭留出寻找合适房源的余地，也防止优惠被拉长到与换购无关的交易。对于许多需要先腾出购房资金再入手新房的家庭来说，这条路径能够在资金周转之外，再减少一笔税费支出。

退税的额度与新旧住房的金额关系挂钩。当新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，已缴纳的个人所得税予以全部退还；当新购住房金额小于现住房转让金额时，则按照新购住房金额占现住房转让金额的比例进行退还，金额越小，退还的比例相应越低。这种按金额分档的做法，使退税规模与新购住房的实际体量相匹配，既体现支持，也避免一刀切。

要享受这一优惠，纳税人需要同时满足两项条件。其一是出售住房与重新购买住房须处于同一城市范围内，跨城市的换购不在适用之列；同一城市范围的限定，意味着政策聚焦于居民在同一生活圈内改善住房的情形，把支持对象锁定在本地换购行为上。其二是出售现住房的纳税人，应当成为新购住房的产权人或者产权人之一，确保退税权益与真实的购房主体相对应。两项条件把政策锁定在真实自住换购的情形，防止优惠被挪用到非换购的交易之中。将原有政策延续而非新设，也体现出对居民改善住房需求的一贯支持态度，使市场参与者能够沿用既有的规则框架，不必重新适应一套陌生标准。

办理环节上，主管税务机关作为受理方，负责核对材料的真实性与条件的符合性，是整个退税流程的把关环节。售房合同与购房合同作为核心凭证，承载了买卖时间、成交金额与产权归属等审核要点，税务机关据此判断是否符合退税条件。

办理环节上，纳税人需要向主管税务机关提交合法有效的售房合同、购房合同等材料，经审核后办理退税。售房合同与购房合同作为核心凭证，承载了买卖时间、成交金额与产权归属等审核要点，税务机关据此判断是否符合退税条件。对于打算在近两年内改善居住条件的家庭而言，这项延续政策把退税的时间边界明确到了 2027 年底，使得卖旧买新的节奏安排有了更稳定的预期。在具体操作上，留存好合同与缴税凭证，并留意一年之内的时间限制，是顺利申请退税的关键。