上海六部门联合发布楼市新政，《关于优化本市房地产政策措施的通知》全文要点梳理

2026-08-28 09:45:51

上海市住房和城乡建设管理委员会等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自 8 月 21 日起施行。文件旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展，主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施”以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等 5 个方面 8 项政策措施。这是上海在市场企稳基础上推出的”精准巩固型”调控，政策抢在”金九银十”传统旺季前落地。

政策框架：五方面八项，覆盖购房全链条

据《证券日报》引述上海易居房地产研究院副院长严跃进观点，此次优化呈现精细化、差异化特征，涵盖公积金、信贷、财政补贴、安置方式及存量盘活多个维度。在优化住房公积金提取方面，文件提出三项具体政策：扩大支付购房首付款提取范围，在 2025 年 8 月”沪六条”支持提取支付新建预售房首付基础上，进一步扩展至购买新建商品住房现房；继续支持”既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响公积金贷款额度计算；对已购房且未办公积金冲还贷的缴存人，购房提取频次由不动产权证发证之日起 5 年内”提取一次”调整为”每个自然年提取一次”，金额放宽至不超过自有资金支付的购房款。此外，文件还支持提取公积金支付本市购房契税及配套车位（库）、储藏室。

信贷调整：外环外二套首付降至 15%

在个人住房信贷端，通知针对外环外住房优化二套房贷首付款比例，由”不低于 20%”调整为”不低于 15%”。调整后，上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 15%；二套住房信贷保持区域差异化，外环内最低 25%、外环外为 15%（含宝山、嘉定区全域）。这一安排显著降低了外环片区改善型购房者的门槛，被业内视为对外环新房的直接利好。中指研究院上海数据总经理张文静指出，政策紧贴《住房公积金管理条例》修订出台节点，也意在将利好转化为”金九银十”的交易动能。

以旧换新与房票：打通置换”堵点”

为支持置换改善需求，通知推出阶段性购房补贴：自实施之日起至 2027 年 3 月 31 日，居民家庭在外环外买新建商品住房并完成网签备案，且在前后 1 年内出售本市二手住房的，可按贷款总额 1% 申请补贴，单套最高 5 万元，补贴总金额 2 亿元、用完即止；同期出售外环内二手住房的，可额外申请补贴 3 万元。同时，文件加大房票实施力度，并推进收购二手住房用作保障性租赁住房。严跃进认为，房票安置与存量收储有助于盘活存量房源，未来二手房流动性改善将反哺新房去化，形成”卖旧买新”正向循环。

市场底色：前 7 月成交已现企稳

政策出台有据可依。中指研究院数据显示，今年前 7 个月，上海新建商品住房、二手商品房成交量分别同比增长 0.6%、13.8%；8 月 1 日至 19 日，新建商品住房、二手商品房分别成交 54.1 万平方米、13605 套，同比分别增长 32.0%、19.3%。价格端，上海二手房价格于今年 3 月环比止跌，截至 7 月已连续 5 个月环比上涨，房价出现企稳态势。张文静表示，政策是在价格企稳、活跃度提升的向好局面上的”精准巩固”。

影响与展望

整体看，《通知》是上海”因城施策”稳市场的组合拳，对外环片区新房支持力度尤为明显，短期内有望提振市场信心、激活刚需与改善需求。不过，政策效果仍取决于后续配套细则落地与购房者预期修复——在存量与增量市场良性互动的愿景下，”金九银十”的真实成色，将是检验这套新政成色的最好标尺。