天价学区房一直是北京楼市最受争议的话题，而 2026 年开春，市场给出了震撼答案：西城部分学区房价格跌回 200 万，曾经高不可攀的教育门槛，突然变得触手可及。有人欢呼神话终结，有人犹豫是否抄底，在价格剧烈波动的背后，是整个买房逻辑的彻底重构。

  回顾过去十年，西城学区房创造了无数楼市神话。金融街、德胜、月坛等核心片区，房子越老越小越值钱，十几平米的 “过道学区房”“平房学位房” 被炒到天价。家长们心甘情愿为教育溢价买单，因为在他们眼里，买的不是房子，是孩子的未来，是阶层跨越的机会。学区房因此脱离了居住属性，变成了抗通胀、稳增值的金融资产，哪怕市场调整，学区房也始终逆势上涨，成为楼市里的 “信仰板块”。

  信仰的崩塌，来自政策的持续发力。多校划片彻底打碎了 “买房即上名校” 的确定性，教师轮岗缩小了校际差距，入学政策不断收紧，让学区的含金量持续下降。当买房不能保证读好学校，天价溢价就失去了支撑。与此同时，全国楼市进入深度调整期，二手房供应量持续增加，投资客退场，刚需变得理性，没有人再愿意为虚高的价格接盘。多重压力下，学区房价格迎来历史性回调，部分小户型、老破小直接跌回 200 万区间。

  跌回 200 万，是否意味着可以抄底？答案并没有那么简单。如今的西城学区房，已经不是闭眼买就能赚的时代。首先，200 万的房源多为居住条件极差的老破小或平房，流动性差，未来转手难度大；其次，多校划片下，学区存在不确定性，盲目抄底可能面临 “学位落空” 的风险；最后，教育均衡是长期趋势，学区溢价只会继续收缩，很难再回到过去的暴涨行情。

  退潮之后，才知道谁在裸泳。曾经疯狂炒作学区房的人，如今面临资产缩水、难以出手的困境；而当年理性观望的家庭，如今有了更多选择。这一轮调整，本质上是楼市回归居住属性，教育回归公平本质。房子是用来住的，不是用来炒的，这句话在学区房市场得到了最深刻的验证。

  对于普通家庭来说，西城学区房跌回 200 万，是压力缓解的信号。不必再掏空家底、背负巨债去追逐不确定的学位，可以更从容地选择适合自己的房子，兼顾生活质量与教育需求。教育的成功从来不是一套房子决定的，家庭陪伴、孩子努力、综合培养，远比天价房产更重要。

  神话终结，不是终点，而是新的起点。西城学区房跌回 200 万，标志着一个时代的结束，也标志着理性时代的到来。未来的楼市，没有永远的神话，只有永恒的价值。房子终将回归居住本质，教育终将回归公平初心，盲目炒作的时代一去不返。

  无论是买房还是教育，保持理性、尊重规律、立足现实，才是最正确的选择。