买房的成本里，契税是一笔绕不开的支出，少则几千，多则几万，对普通家庭来说可不是小数目。2026 年房产契税政策迎来多重利好，不仅首套、二套的优惠力度大幅提升，还有多种情况能直接免征契税，吃透这些规则，买房能省下一大笔钱。今天就用大白话讲清楚，2026 年房产契税到底在什么情况下能减免、怎么减，让你买房不花冤枉钱。
先说说全民都能享受的普惠性契税减免，这也是刚需和改善型购房者最关心的内容。2024 年 11 月国家出台的契税新政，在 2026 年继续落地执行，核心变化就是把享受 1% 低税率的面积标准从 90㎡提高到了 140㎡，而且北上广深四大一线城市也同步享受二套房优惠，彻底告别了以往的政策差异。
具体的减免标准很清晰，针对个人购买家庭住房，分首套和二套两个维度。家庭的认定范围只包括购房人、配偶和未成年子女，父母名下的房产不会影响套数认定，这一点大家可以放心。首套房方面，面积在 140㎡及以下的，契税直接减按 1% 征收；面积超过 140㎡的，减按 1.5% 征收，相比以往的 3%-5% 法定税率，减免幅度超一半。二套房的优惠力度更大，以往二套房基本按 3% 征收，现在 140㎡及以下同样减按 1%，140㎡以上减按 2%，一套 300 万的二套房，光契税就能省下 6 万，实打实的优惠。而三套及以上住房，暂不享受减免，按法定 3% 税率征收。
值得注意的是，这个普惠性减免的适用范围很广，不管是新房还是二手房，只要在 2024 年 12 月 1 日后申报缴纳契税，哪怕是此前签订购房合同的，都能享受新政。办理方式也很便捷，只需向税务机关提交家庭成员信息证明，部分城市实现了部门信息共享，不用额外跑手续，符合条件就能直接享受减免。除了普惠性减免，还有一种情况能直接免征契税，不用缴纳一分钱，那就是家庭内部的房产权属变更。根据《中华人民共和国契税法》规定，婚姻关系存续期间，夫妻之间的房产加名、减名、变更份额，一律免征契税。比如婚后在房产证上加上配偶的名字，或者夫妻之间变更房产归属，都不用再交契税，避免了家庭内部房产调整的额外成本。
很多人担心办理这些手续会有税费，其实国家早就明确了减免政策，带着结婚证、房产证和身份证去办理即可，全程零契税。需要提醒的是，这项减免只针对婚姻存续期间的夫妻，离婚析产的房产权属变更，需按照相关规定办理，具体可咨询当地税务部门。
最后要强调的是，契税减免不是自动生效的，部分情况需要主动申请，而且要准备好相关证明材料，比如家庭成员信息、住房情况查询结果等。各地可能会有细微的执行细则差异，买房前最好拨打 12366 税务咨询热线，或者前往当地不动产登记中心确认，确保自己能足额享受减免政策。吃透 2026 年的契税减免规则，让买房的每一分钱都花在刀刃上。