“上地佳园三居室从 2100 万跌到 1168 万”“橡树湾二手房单价从 16 万跌至 9 万”，近期海淀二手房的跳水行情，让新房市场的压力陡增。臻澐项目因楼面价 8.92 万 / 平，如今部分房源跌破 10 万 / 平销售，成为首个明确破发的标杆项目，引发市场连锁反应，“买了就贬值” 的焦虑在购房者中蔓延。
在这场楼市调整中，不同群体呈现出截然不同的选择。恐慌性抛售的业主多集中在配套薄弱、缺乏核心资源的板块。以臻澐为例，项目夹在高速与铁路之间，噪音震动问题突出，周边无成熟商圈，规划的学区也存在变数，这些硬伤让其在市场下行期首当其冲。类似的还有部分五环外项目，缺乏产业与教育支撑，只能通过降价换取去化。
与之形成鲜明对比的是，核心板块的优质新房依然吸引着改善型购房者抄底。海开上地 0702 地块自亮相以来热度不减，项目距上地实验学校仅 500 米，北侧紧邻 101 中学承办的 12 年一贯制学校，2028 年即将开学，学区确定性成为最大卖点。同时，地块毗邻中关村软件园，百度、腾讯等大厂聚集，900 米可达地铁清河站，通勤便利度拉满。
更关键的是，该项目精准控制了总价门槛。100㎡三居总价约 1100 万，120㎡三居得房率超 80%，既满足刚需上车需求，又适配改善家庭，在市场中形成差异化竞争。这种 “核心资源 + 合理定价 + 优质产品” 的组合，成为抵御市场波动的关键。
此外，海淀宝山板块的项目也凭借性价比优势获得关注。该区域占据永定路学区与清华附集团校资源，单价仅 8 万多，在海淀处于价格洼地，未过度透支教育溢价，成为务实购房者的选择。这说明，即便市场整体调整，具备真实居住价值的项目依然能获得认可。
当下的海淀楼市，正经历 “冰火两重天” 的分化。盲目跟风抛售不可取，盲目抄底也需谨慎。购房者应聚焦核心资源，避开硬伤项目，才能在市场调整中找到真正的价值洼地。“以前觉得买海淀就是买安全感，现在发现也可能踩坑”，一位购房者的感慨道出了当下海淀楼市的现状。2026 年，海淀新房市场一边是部分项目降价破发，一边是核心楼盘逆势热销，这种强烈反差背后，是楼市逻辑的深刻变革 —— 曾经的 “海淀信仰” 正在瓦解，居住本质成为购房决策的核心。